Vermietete Immobilien gehören zu den wenigen Anlageformen, bei denen sich das Finanzamt systematisch an den Kosten beteiligt. Das ist kein Steuertrick, sondern gesetzlich gewollte Mechanik. Hier sind die wichtigsten Bausteine — sachlich und mit ihren Grenzen.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, die Anschaffungskosten des Gebäudes — nicht des Grundstücks — über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Jahr für Jahr mindert ein Teil des Gebäudewerts Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Sie dafür Geld ausgeben. Das ist der Kern des steuerlichen Effekts vermieteter Immobilien.
Die reguläre AfA unterstellt eine pauschale Nutzungsdauer des Gebäudes — unabhängig davon, wie alt es tatsächlich ist. Bei älteren Bestandsimmobilien lohnt deshalb ein zweiter Blick: Weist ein qualifiziertes Gutachten nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die pauschal unterstellte (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), verteilen sich die Anschaffungskosten des Gebäudes auf weniger Jahre — der jährliche Abschreibungsbetrag steigt spürbar.
Wirkung einer verkürzten Restnutzungsdauer — vereinfachtes Beispiel
Pauschale Nutzungsdauer (Bestandsgebäude, 50 Jahre)
Per Gutachten verkürzte Restnutzungsdauer (Beispiel: 30 Jahre)
Vereinfachtes Beispiel: gleiches Gebäude, gleiche Anschaffungskosten — nur die angesetzte Restnutzungsdauer unterscheidet sich. Ob und in welcher Höhe das Finanzamt eine kürzere Dauer anerkennt, hängt vom Gutachten und vom Einzelfall ab.
Wichtig für die Einordnung: Das funktioniert nicht bei jedem Objekt, das Gutachten muss von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen stammen, es kostet Geld, und das Finanzamt prüft. Ob sich der Aufwand lohnt, ist eine Einzelfallrechnung — bei passenden Bestandsobjekten prüfen wir diese Möglichkeit im Rahmen der Objektaufbereitung mit.
Für bestimmte Objekte gelten bessere Sätze: Denkmalgeschützte Immobilien und Objekte in Sanierungsgebieten erlauben erhöhte Abschreibungen auf Sanierungskosten, energieeffiziente Neubauten profitieren von Sonderregelungen. Diese Fälle sind attraktiv, aber komplex — hier gehört ein Steuerberater zwingend an den Tisch.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — aber erst, was nach Abzug all dieser Posten übrig bleibt, wird versteuert. In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie entsteht so häufig ein steuerlicher Verlust, der mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet wird und Ihre Steuerlast senkt.
Der vielleicht stärkste Baustein steht am Ende: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren Haltedauer, ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei — bei Immobilien im Privatvermögen, außerhalb eines gewerblichen Grundstückshandels. Die gesamte Wertsteigerung eines Jahrzehnts — steuerfrei. Bei selbstgenutzten Immobilien gilt die Befreiung sogar früher: wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.
Was das in einem konkreten, konservativ gerechneten Beispiel bedeutet, zeigen wir auf unserer Seite „So arbeiten wir" — inklusive der Zehn-Jahres-Rechnung.
Ein wichtiger Grundsatz, den wir jedem Kunden mitgeben: Steuervorteile machen aus einer schlechten Immobilie keine gute. Die Steuer verbessert die Rechnung eines soliden Objekts — sie rettet kein überteuertes. Wer nur wegen der Steuer kauft, kauft falsch. Objektqualität, Lage und konservative Kalkulation kommen zuerst; die steuerliche Optimierung ist die Kür, nicht das Fundament.
Hinweis: Dieser Artikel erklärt allgemeine steuerliche Mechanismen und ersetzt keine Steuerberatung. Wie sich die einzelnen Bausteine in Ihrer Situation auswirken, hängt von Ihrem Einkommen, Steuersatz und Objekt ab — das rechnen wir im Erstgespräch konservativ durch, und für die verbindliche steuerliche Gestaltung arbeiten Sie mit Ihrem Steuerberater.
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Kein Verkaufsgespräch. Wenn es nicht passt, sage ich es Ihnen — das ist das Versprechen.
