Eine vermietete Immobilie ist ein Investment — und jedes Investment hat Risiken. Die meisten Anbieter verstecken sie im Kleingedruckten. Bei mir bekommen sie eine eigene Seite: Hier sind die vier Risiken, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden — ohne Beschönigung, jeweils mit dem, was wir konkret dagegen tun. Und vor dem Kauf stehen sie in Ihrer persönlichen Rechnung.
Zwischen zwei Mietverhältnissen — oder in Lagen mit schwacher Nachfrage auch länger — steht die Wohnung leer. Kreditrate und Hausgeld laufen trotzdem weiter, und Sie tragen die vollen Kosten allein.
Genau hier scheitern viele „Hochrendite-Angebote": Auf dem Papier stimmt die Rendite, aber am Standort fehlen die Mieter.
Auch in guter Lage kann ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Bis die Situation geklärt ist, können Monate vergehen — Monate, in denen die Miete ausbleibt, Ihre Kosten aber nicht.
Ihre Zinsbindung läuft irgendwann aus. Liegt der Marktzins dann höher, steigt die Rate der Anschlussfinanzierung — bei knapper Kalkulation kann das die monatliche Rechnung kippen.
Gebäude altern. Reparaturen kommen — die Frage ist nicht ob, sondern wann. Bei Eigentumswohnungen kann die Eigentümergemeinschaft zusätzlich Sonderumlagen beschließen, wenn die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht reicht.
Risiken bewertet man nicht mit Bauchgefühl, sondern mit Daten. Vier Zahlen, die zeigen, warum Wohnraum knapp bleibt — und Leerstand in nachgefragten Lagen die Ausnahme ist:
marktaktiver Leerstand in deutschen Großstädten Ende 2024 — bundesweit 2,2 %. Die Quote sinkt im achten Jahr in Folge.
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, 2025des tatsächlichen Wohnungsbedarfs wurden 2021–2025 gebaut: benötigt wurden im Schnitt 372.600 Wohnungen pro Jahr — zusammen rund 1,86 Mio., fertiggestellt nur rund 1,38 Mio. Die aufgelaufene Neubaulücke wächst laut Prognose bis 2027 auf bis zu 830.000 Wohnungen.
Quelle: ZIA-Frühjahrsgutachten 2026; Bedarfsrechnung IW KölnWohnungen wurden 2025 in Deutschland fertiggestellt — 18 % weniger als im Vorjahr, das zweite deutliche Minus in Folge. Es wird weniger gebaut, als gebraucht wird.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Mai 2026sind die Immobilienpreise in Deutschland wieder gestiegen — nach der Korrekturphase der Vorjahre, mit großen regionalen Unterschieden.
Quelle: Postbank Wohnatlas, 2026Wichtig: Statistiken beschreiben den Markt, nicht Ihr Objekt. Ob eine konkrete Wohnung funktioniert, entscheidet die Prüfung im Einzelfall — Lage, Substanz, Mietsituation, Zahlen. Und vergangene Entwicklungen sind keine Garantie für die Zukunft.
Vier weitere Punkte, die in jedem Beratungsgespräch auf den Tisch kommen — auch wenn sie unbequem sind.
Immobilienwerte können steigen — aber auch stagnieren oder fallen. Deshalb ist die Lage das erste Kriterium, nicht der Preis — und Ihre Kalkulation rechnet konservativ, statt auf Wertsteigerungs-Hoffnung zu bauen. Kapitalanlage-Immobilien sind ein langfristiges Investment.
Eine Immobilie ist nicht von heute auf morgen verkäuflich. Investieren sollte nur, wessen Gesamtsituation stabil ist — genau das prüfen wir in der Bedarfsanalyse. Wenn es nicht passt, sage ich es Ihnen. Auch das ist ein Ergebnis.
Das deutsche Mietrecht (§§ 573 ff. BGB) schützt Mieter — das sorgt für stabile Mietverhältnisse, begrenzt aber Ihren kurzfristigen Handlungsspielraum. Wer eine Wohnung für die baldige Selbstnutzung sucht, ist mit einer vermieteten Kapitalanlage falsch beraten — auch das sage ich Ihnen im Erstgespräch.
Steuerliche Effekte beruhen auf der aktuellen Gesetzeslage — und die kann sich ändern. Deshalb rechnen wir konservativ und behandeln Steuervorteile als Rückenwind, nicht als Fundament. Wir erbringen keine Steuerberatung; steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater — gern arbeiten wir dabei zusammen.
„Das hat mir endgültig die Sicherheit gegeben, dass die Zahlen solide und nicht ‚schön gerechnet' sind. […] Ohne Flo hätte ich mich wahrscheinlich nicht getraut, diesen Schritt zu gehen."
— J., Kauf der ersten Anlageimmobilie (ProvenExpert, August 2025)
Risiken lassen sich reduzieren, abfedern und einplanen — aber nicht abschalten. Wer Ihnen eine Immobilie „ohne Risiko" verspricht, ist nicht ehrlich mit Ihnen.
Deshalb gilt bei mir: Sie sehen zuerst den vorsichtigen Fall. Und wenn Ihre Situation die Risiken nicht trägt, lautet die ehrliche Empfehlung: nicht kaufen. Das ist der Unterschied zwischen Beratung und Verkauf.
Diese Seite beschreibt typische Risiken einer vermieteten Eigentumswohnung und unsere Arbeitsweise — sie ist kein vollständiger Risikokatalog und ersetzt keine individuelle Beratung. Welche Risiken für Sie relevant sind, hängt vom konkreten Objekt und Ihrer Situation ab. Stand: Juli 2026.
30 Minuten, kostenlos, ergebnisoffen. Wir besprechen nicht nur, was gut laufen kann — sondern auch, was schiefgehen kann und wie wir es abfedern.
Kein Verkaufsgespräch. Wenn es nicht passt, sage ich es Ihnen — das ist das Versprechen.
